Multa por sair do aluguel antes do prazo: quando não pagar
Atualizado: 22 de out.
A multa por sair do aluguel antes do prazo existe, mas deve ser proporcional ao tempo que falta para o contrato acabar (Lei do Inquilinato, art. 4º). E existe uma situação em que você pode não pagar multa nenhuma que é quando o seu empregador transfere você para trabalhar em outra cidade e você avisa o proprietário por escrito com 30 dias de antecedência.
Mudança de emprego, separação, aluguel que pesou no orçamento, um imóvel melhor que apareceu. Os motivos para sair antes do prazo são muitos, e quase sempre vem junto a dúvida: "vou ter que pagar três aluguéis de multa?". Neste artigo, explico de forma simples como a multa funciona, quando ela não é devida e quais cobranças o proprietário ou a imobiliária não podem fazer.
Multa por sair do aluguel antes do prazo: o que diz a lei
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata o assunto de dois lados:
O proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do prazo do contrato, salvo nas situações que a própria lei prevê;
O inquilino pode devolver o imóvel antes, desde que pague a multa combinada no contrato, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Se o contrato não tiver multa, ela pode ser fixada pelo juiz.
Ou seja: a multa existe, mas não é um valor cheio e fixo. Quanto mais tempo do contrato você já cumpriu, menor deve ser a multa.
Contrato com prazo vencido: muda tudo
Mas vale prestar atenção que se o prazo do contrato já acabou e você continuou morando no imóvel, a locação passa a ser por prazo indeterminado. Nesse caso, não há multa por quebra de contrato. Basta avisar o proprietário por escrito, com 30 dias de antecedência (Lei do Inquilinato, art. 6º).
Se você sair sem esse aviso, o proprietário pode cobrar o valor de um mês de aluguel e encargos.
Quando você não paga multa: transferência de emprego
A lei dispensa o inquilino da multa quando a saída acontece porque o empregador (público ou privado) transferiu você para trabalhar em outra localidade. Para valer, é preciso notificar o proprietário por escrito com, no mínimo, 30 dias de antecedência (Lei do Inquilinato, art. 4º, parágrafo único).
Na prática, guarde o documento da empresa que comprova a transferência e envie a notificação de forma que você consiga provar depois (e-mail com confirmação, carta com AR ou notificação entregue com assinatura de recebimento).
Cada contrato tem particularidades.
Se tiver dúvida, entre em contato com o escritório.
Cobranças que o proprietário ou a imobiliária não podem fazer
Além da multa, vale conhecer algumas proibições da Lei do Inquilinato, porque elas aparecem muito em contratos de aluguel:
Só uma garantia por contrato. O proprietário pode pedir caução, fiador, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento, mas apenas uma delas. Exigir mais de uma é nulo (art. 37, parágrafo único) e é contravenção penal (art. 43, II);
Caução em dinheiro de, no máximo, 3 meses de aluguel. E ela deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos voltando para o inquilino no fim (art. 38, § 2º);
Aluguel antecipado é proibido, salvo na locação para temporada e em outra hipótese prevista na própria lei (art. 43, III);
Recibo discriminado. O proprietário deve dar recibo mostrando cada valor pago, sem "quitação genérica" (art. 22, VI);
Despesas extraordinárias de condomínio são do proprietário, e não do inquilino (art. 22, X).
Riscos e cuidados
Não saia "de boca". Avise sempre por escrito e guarde a prova do envio e do recebimento.
Faça a vistoria de saída. Compare com a vistoria de entrada, tire fotos e vídeos com data e peça o termo de entrega das chaves assinado.
Leia a cláusula de multa antes de assinar a rescisão. Se o valor estiver cheio, sem a proporção, questione antes de pagar.
Não deixe contas em aberto. Aluguel, condomínio, água e luz até a entrega das chaves costumam ser cobrados depois, inclusive do fiador.
Confira a caução. Se você deu caução em dinheiro, peça a devolução com os rendimentos da poupança, descontados só os débitos comprovados.
Orientação prática
Na prática, isso significa que a multa por sair do aluguel antes do prazo deve ser proporcional ao tempo que falta, que contrato vencido só exige aviso de 30 dias e que transferência de emprego para outra cidade isenta da multa, desde que você avise por escrito com 30 dias de antecedência.
Passo a passo para sair do aluguel antes do prazo
Releia o contrato: prazo, valor da multa, garantia e regras de vistoria;
Calcule a multa proporcional com base nos meses que faltam;
Envie a notificação por escrito ao proprietário ou à imobiliária, com a data prevista de saída;
Se for transferência de emprego, junte o documento da empresa e respeite os 30 dias;
Agende a vistoria de saída e registre o estado do imóvel com fotos e vídeos;
Peça o termo de entrega das chaves e a quitação dos valores;
Busque orientação jurídica se a cobrança não respeitar a proporção, se houver exigência indevida ou se a caução não for devolvida. Veja as áreas de atuação do escritório.
Ficou com dúvida sobre como isso se aplica ao seu contrato? O contato do escritório está abaixo:
Perguntas frequentes
Tenho que pagar 3 aluguéis de multa se sair antes?
Não necessariamente. A multa deve ser proporcional ao tempo que falta para o contrato acabar. Quanto mais tempo você já cumpriu, menor ela fica.
E se o contrato já venceu?
Se o prazo acabou e você continuou no imóvel, não há multa por quebra de contrato. Basta avisar por escrito com 30 dias de antecedência.
Fui transferido pela empresa. Pago multa?
Não, se a transferência for para outra localidade e você avisar o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.
O proprietário pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. A lei permite só uma modalidade de garantia por contrato. Exigir duas é nulo e é contravenção penal.
A caução pode ser de 6 meses de aluguel?
Não. A caução em dinheiro não pode passar de 3 meses de aluguel e deve ser depositada em poupança.
O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?
Em regra, não. Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode retomar o imóvel, salvo nas situações previstas na lei.
Conclusão
Sair do aluguel antes do prazo não precisa virar uma dor de cabeça. A multa existe, mas deve ser proporcional, e há casos em que ela nem é devida, como no contrato vencido e na transferência de emprego.
Na prática, o mais importante é avisar por escrito, fazer a vistoria de saída com registro e conferir a conta da multa antes de pagar. Com isso, fica muito mais fácil evitar cobranças indevidas.
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Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a consulta com um advogado. Cada situação precisa ser analisada de forma individual.
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