Registro de imóveis: por que a escritura, sozinha, não garante a propriedade?

O registro como etapa essencial da aquisição

A compra de um imóvel envolve planejamento, investimento e, muitas vezes, a realização de um projeto de vida. Ainda assim, uma etapa essencial desse processo acaba sendo deixada de lado por muitos compradores: o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

É comum acreditar que a assinatura do contrato, a lavratura da escritura pública, o pagamento do valor e a entrega das chaves são suficientes para concluir a aquisição. No entanto, juridicamente, a propriedade somente é transferida com o registro do título na matrícula do imóvel.

O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária entre pessoas vivas se transfere mediante o registro do título. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante terceiros, ainda que o comprador já tenha quitado o imóvel e esteja exercendo sua posse.

Esse é um dos pontos que mais merecem atenção em uma negociação imobiliária. O registro não deve ser tratado como simples burocracia ou como uma providência que pode ser deixada para depois. É justamente ele que consolida juridicamente a aquisição e protege o patrimônio do comprador.

Também é importante compreender que escritura pública e registro são atos diferentes. A escritura formaliza a vontade das partes e documenta as condições do negócio, como a identificação do imóvel, o preço, a forma de pagamento e as obrigações assumidas. Em regra, ela é exigida nos negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, conforme dispõe o artigo 108 do Código Civil, ressalvadas as situações em que a lei permite a utilização de outro instrumento.

A escritura, entretanto, não transfere a propriedade por si só. Ela é o título que deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis. Somente após o registro na matrícula o comprador passa a constar formalmente como proprietário do bem.

Essa diferença pode parecer apenas técnica, mas produz consequências bastante concretas. Uma pessoa pode ter um contrato válido, ter pago integralmente pelo imóvel e até morar nele há anos, mas, se não houver registro, continuará sujeita a uma situação de insegurança patrimonial.

A matrícula funciona como o histórico jurídico do imóvel. Nela constam sua identificação, os proprietários, as transmissões realizadas e eventuais ônus ou restrições, como hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, indisponibilidades e usufrutos. Também são averbadas alterações relacionadas à construção, à demolição, à mudança de estado civil do proprietário e a outros fatos que possam repercutir sobre o bem.

Por esse motivo, a análise de uma certidão atualizada da matrícula deve ocorrer antes da conclusão do negócio. É por meio desse documento que o comprador poderá verificar se o vendedor realmente figura como proprietário e se existe alguma restrição capaz de comprometer a aquisição. Dependendo do caso, também será necessário analisar a situação fiscal e condominial do imóvel, a regularidade da construção e a existência de ações judiciais relacionadas ao vendedor.

A publicidade proporcionada pelo registro permite que terceiros conheçam a situação jurídica do bem e realizem negócios com maior segurança. A Lei nº 13.097/2015, ao tratar da concentração dos atos na matrícula, também busca proteger o adquirente de boa-fé que confiou nas informações constantes do registro imobiliário, sem afastar as exceções previstas em lei nem as situações em que exista prova de fraude ou má-fé.

Quando o comprador deixa de registrar o título, os riscos deixam de ser apenas teóricos. Como o imóvel continua formalmente em nome do vendedor, ele poderá ser atingido por penhoras, indisponibilidades ou outras medidas relacionadas a dívidas do proprietário registral. Também podem surgir dificuldades para uma futura venda, para a obtenção de financiamento, para a utilização do imóvel como garantia ou para sua inclusão em inventário ou partilha.

Existe ainda a possibilidade de o vendedor falecer antes da regularização. Nesse caso, o imóvel poderá ser incluído no inventário como se ainda integrasse o patrimônio deixado aos herdeiros. Mesmo que o comprador tenha documentos capazes de demonstrar a negociação, poderá ser necessário adotar medidas administrativas ou judiciais para obter o reconhecimento de seu direito.

O mesmo pode acontecer quando o vendedor se recusa a assinar os documentos necessários, não é mais localizado ou realiza outra negociação envolvendo o bem. Nessas situações, o comprador pode precisar recorrer à adjudicação compulsória, à usucapião, aos embargos de terceiro ou a outra medida adequada ao caso concreto.

É justamente esse tipo de consequência que torna o registro tão importante. Um problema que poderia ser evitado com a regularização no momento correto pode se transformar em um processo judicial demorado e oneroso. Além dos custos envolvidos, a solução dependerá da reunião de documentos, da produção de provas e da análise do Poder Judiciário, sem a mesma simplicidade e segurança que existiriam se a propriedade já estivesse registrada.

A jurisprudência também reconhece a relevância das informações constantes da matrícula. A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. A orientação reforça a proteção de quem age de boa-fé, mas também demonstra como a situação registral do imóvel pode ser determinante em eventual conflito.

É certo que o registro, por si só, não elimina todos os riscos de uma negociação imobiliária. Cada aquisição possui particularidades e pode exigir outras diligências. Ainda assim, deixar de registrar o título cria uma fragilidade que poderia ser evitada e que, no futuro, pode comprometer justamente o patrimônio que o comprador pretendia proteger.

Por isso, o registro deve ser tratado como parte essencial da aquisição, e não como uma providência secundária. A compra não termina com o pagamento, com a assinatura da escritura ou com a entrega das chaves. Ela somente estará juridicamente completa quando o título for registrado e o nome do adquirente passar a constar na matrícula.

Regularizar o imóvel no momento adequado é muito mais simples do que tentar solucionar o problema anos depois. Em matéria imobiliária, prevenir não significa apenas conferir documentos, mas garantir que o negócio produza todos os efeitos jurídicos esperados. O registro representa justamente isso: a consolidação da propriedade, a proteção do patrimônio e a redução de conflitos que, sem essa providência, muitas vezes somente poderão ser resolvidos pela via judicial.