Distrato de imóvel: quanto a construtora pode reter e o que o STJ vai decidir
No distrato de imóvel por desistência do comprador, a lei permite que a incorporadora desconte a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago. Se o empreendimento tiver patrimônio de afetação (o patrimônio de afetação é um regime jurídico que separa o terreno, a obra e os recursos financeiros de um empreendimento imobiliário do patrimônio geral da construtora ou incorporadora), a multa pode chegar a 50%. No lote ou terreno, o desconto fica limitado a 10% do valor atualizado do contrato. Se a culpa for exclusiva da construtora, a devolução deve ser integral.
Muita gente me pergunta: "não consigo mais pagar o apartamento na planta. Vou perder tudo?". A resposta curta é não. E o assunto voltou ao noticiário: em 8 de outubro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) informou que vai fixar, em recurso repetitivo, quanto o vendedor pode reter quando o comprador desiste. Explico abaixo o que a lei já diz e o que depende do STJ.
O que é o distrato de imóvel
O distrato de imóvel é o desfazimento do contrato de compra antes da entrega das chaves ou da quitação. As situações mais comuns são:
Imóvel na planta ou em construção, comprado direto da incorporadora;
Lote ou terreno em loteamento;
Contrato desfeito por culpa da construtora, como no atraso da obra.
Quem dá causa ao distrato muda a conta: se é o comprador, a construtora pode descontar uma parte; se é só da construtora, a devolução deve ser integral.
O que a Lei do Distrato diz sobre a devolução
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, foi publicada em 28 de dezembro de 2018. Ela incluiu regras na lei das incorporações (Lei 4.591/1964) e na lei dos loteamentos (Lei 6.766/1979).
Apartamento na planta: corretagem e multa de até 25%
Quando o comprador desiste, a construtora devolve o que foi pago a ela, atualizado pelo índice do contrato. Dessa quantia, ela pode descontar:
a comissão de corretagem;
uma multa de até 25% da quantia paga (art. 67-A da Lei 4.591/1964).
Repare no "até": os 25% são um teto, não um valor obrigatório.
Com patrimônio de afetação: multa de até 50%
Alguns empreendimentos têm patrimônio de afetação, que separa o dinheiro da obra do restante da empresa. Nesse caso, a multa pode chegar a 50% da quantia paga, e a devolução deve ocorrer em até 30 dias após o habite-se (art. 67-A, § 5º).
Sem patrimônio de afetação: prazo de 180 dias
Se não houver afetação, o saldo é pago em parcela única após 180 dias contados do desfazimento do contrato. Se a unidade for revendida antes disso, o pagamento deve sair em até 30 dias da revenda (art. 67-A, §§ 6º e 7º).
Lote ou terreno: desconto de até 10%
No loteamento, a multa e as despesas administrativas ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato. A devolução pode ser feita em até 12 parcelas mensais, depois de um prazo de carência (art. 32-A da Lei 6.766/1979).
Desistiu no estande de vendas? Há 7 dias para se arrepender
Se assinou o contrato em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, você tem 7 dias para desistir e receber tudo de volta, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10). A desistência deve ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento (art. 67-A, § 11).
Contratos assinados antes da Lei do Distrato
Para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, valem o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência. Dois pontos já estão firmes:
A cláusula que prevê a perda total das prestações pagas é nula (art. 53 do CDC);
A devolução deve ser imediata: integral se a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor, e parcial se o comprador deu causa ao desfazimento (Súmula 543 do STJ).
O que ainda não está firme é o percentual que pode ser retido.
O que o STJ vai decidir
A Segunda Seção do STJ afetou quatro recursos especiais, relatados pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, em dois temas:
Tema 1.465: o percentual e a base de cálculo do que o vendedor pode reter quando o comprador desiste, em contratos anteriores à Lei do Distrato;
Tema 1.464: o limite de retenção na compra de lote ou terreno, em contratos posteriores à lei.
Por que o tema foi levado ao repetitivo
Segundo a notícia do STJ, as duas Turmas que julgam o assunto decidem de forma diferente:
Contratos antigos: a 3ª Turma admite reter de 10% a 25% dos valores pagos; a 4ª Turma aplica, como regra, 25%;
Lotes depois da lei: a 3ª Turma limita a retenção, em regra, a 25% do total pago; a 4ª Turma admite até 10% do valor atualizado do contrato.
Processos suspensos: o que isso significa
O STJ determinou a suspensão dos processos sobre o mesmo assunto em que já houve recurso especial ou agravo em recurso especial, na segunda instância e no próprio STJ. O STJ ainda vai decidir, e a notícia não informa data de julgamento.
Recebeu uma proposta de distrato e não sabe se a conta está certa? Entenda o que pode ser feito no seu caso.
Quando a culpa é da construtora
Se a obra atrasou ou a construtora descumpriu o contrato, a regra muda. A Súmula 543 do STJ diz que a devolução deve ser integral e imediata quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor.
O contrato pode prever uma tolerância de até 180 dias de atraso, em cláusula clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/1964). Passado esse prazo, o comprador que não deu causa ao atraso pode pedir o desfazimento, com devolução integral e a multa do contrato.
Riscos e cuidados
Não assine o termo de distrato sem conferir a conta. A lei permite que as partes combinem, num acordo específico de distrato, condições diferentes das previstas nela (art. 67-A, § 13). Ou seja: o que você assina pode valer.
Confira a base de cálculo: multa sobre o valor pago é diferente de multa sobre o valor do contrato.
Verifique o quadro-resumo. O contrato deve começar por um quadro-resumo com o preço, a corretagem e as consequências do desfazimento (art. 35-A da Lei 4.591/1964).
Guarde contrato, aditivos, comprovantes e mensagens com a construtora.
Se a desistência vem de dívidas, leia também sobre juros abusivos e revisão de contrato.
Orientação prática
Na prática, isso significa que três perguntas mudam toda a conta: a data do contrato (antes ou depois de 28/12/2018), o tipo de imóvel (apartamento na planta ou lote) e se há patrimônio de afetação.
Passo a passo para conferir a proposta de distrato
Separe o contrato e o quadro-resumo;
Some tudo o que você pagou, com os comprovantes (entrada, parcelas e corretagem);
Peça à construtora, por escrito, a simulação do distrato, com cada desconto discriminado;
Compare os descontos com os limites da lei (25%, 50% ou 10%, conforme o caso);
Não assine nada sob pressão;
Busque orientação jurídica se a conta parecer abusiva ou se houver atraso na obra.
Se você quer entender como esse passo a passo se aplica ao seu caso, uma conversa inicial pode ajudar:
Perguntas frequentes
Posso desistir de um imóvel na planta?
Sim. Mas, quando a desistência é sua, a construtora pode descontar os valores que a lei permite.
A construtora pode ficar com tudo o que eu paguei?
Não. O Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula de perda total das prestações pagas (art. 53).
Quanto a construtora pode reter no distrato de imóvel?
Na planta, a corretagem e uma multa de até 25% do valor pago (até 50% com patrimônio de afetação). No lote, até 10% do valor atualizado do contrato, além de outros descontos previstos na lei.
Quando recebo o dinheiro de volta?
Depende do caso: até 30 dias após o habite-se (com afetação), após 180 dias do distrato (sem afetação) ou em até 12 parcelas (lote).
A obra atrasou. Recebo tudo de volta?
Se a culpa for exclusiva da construtora, a devolução deve ser integral e imediata (Súmula 543 do STJ). Cada caso precisa ser analisado.
Meu contrato é de antes de 2018. O que muda?
Esses contratos são justamente o objeto do Tema 1.465: o STJ ainda vai definir o percentual e a base de cálculo do que pode ser retido.
Conclusão
O distrato de imóvel não significa perder tudo o que você pagou. A lei fixa tetos para os descontos (25%, 50% ou 10%, conforme o caso), garante a devolução integral quando a culpa é exclusiva da construtora e, para contratos antigos e lotes, o STJ vai definir uma regra única.
Na prática, o passo mais importante vem antes da assinatura: entender o seu contrato e conferir a conta. Leia também sobre registro de imóveis e escritura.
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Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a consulta com um advogado. Cada situação precisa ser analisada de forma individual.
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